17 ago Locação de imóvel: os cuidados que podem evitar problemas no final do contrato – cuidados na vistoria que podem evitar problemas no final do contrato

Fotografar, filmar e registrar todos os detalhes pode evitar conflitos entre locador e locatário 

Alugar um imóvel parece simples: encontrar o imóvel, negociar o valor, assinar o contrato e receber as chaves. 

Mas existe uma etapa que muitas vezes é tratada como mera formalidade e que pode fazer toda a diferença no final da locação: a vistoria do imóvel. É justamente quando o contrato termina e chega o momento da devolução das chaves que surgem muitas discussões entre locadores e locatários: 

“Essa pintura já estava assim?”
“A tomada funcionava quando entrei?”
“Quem quebrou o chuveiro?”
“A porta já estava com esse problema?”
“Existiam essas manchas no piso?” 

Sem registros adequados, provar como o imóvel estava no início da locação pode se transformar em um verdadeiro problema. Por isso, tanto o locador quanto o locatário devem ter atenção especial à vistoria inicial e à documentação do estado do imóvel. 

A vistoria não é apenas uma formalidade 

A Lei do Inquilinato estabelece que o locador deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e, caso o locatário solicite, fornecer descrição minuciosa do seu estado, incluindo os defeitos existentes. 

Por outro lado, o locatário deve restituir o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Também deve comunicar ao locador imediatamente os danos ou defeitos cuja reparação seja de responsabilidade deste e reparar os danos que tenha causado. 

É justamente aí que a vistoria ganha importância: ela cria um registro do estado do imóvel no momento em que a locação começa. 

 

O que deve ser registrado na vistoria? 

Uma boa vistoria deve ser detalhada. Não basta escrever que o imóvel está “em bom estado de conservação”. Quanto mais específico for o documento, menores serão as chances de discussão posteriormente. 

É recomendável verificar e registrar, por exemplo: 

Paredes e pintura 

• estado da pintura; 

• existência de manchas; 

• furos; 

• rachaduras; 

• marcas ou descascamentos; 

• diferença de tonalidade entre os ambientes. 

Portas e janelas 

• estado de conservação; 

• funcionamento das fechaduras; 

• maçanetas; 

• dobradiças; 

• vidros; 

• persianas; 

• quantidade de chaves entregues. 

Instalações elétricas 

E aqui entram detalhes que muitas vezes são esquecidos: 

• tomadas; 

• interruptores; 

• lâmpadas; 

• luminárias; 

• ventiladores de teto; 

• chuveiro elétrico; 

• outros equipamentos instalados no imóvel. 

Não basta registrar que existem tomadas. É importante verificar se estão funcionando. 

Uma tomada que já não funcionava quando o locatário recebeu o imóvel não deve ser confundida, posteriormente, com um dano causado durante a locação. 

Instalações hidráulicas 

Também é importante verificar: 

• torneiras; 

• chuveiros; 

• descargas; 

• registros; 

• pias; 

• ralos; 

• vazamentos aparentes; 

• pressão da água; 

• funcionamento dos equipamentos. 

Cozinha e banheiro 

Devem ser observados: 

• armários; 

• bancadas; 

• pias; 

• metais; 

• louças; 

• box; 

• espelhos; 

• rejuntes; 

• azulejos; 

• eletrodomésticos, se o imóvel for mobiliado. 

Chaves 

Outro detalhe que costuma gerar discussão no final da locação: quantas chaves foram entregues? 

É recomendável registrar a quantidade de chaves de portas, portões, garagem, áreas de acesso e demais dependências. 

Se houver controles remotos, tags ou dispositivos de acesso, também devem ser relacionados. 

 

Fotos e vídeos: faça o registro visual 

Além da vistoria escrita, fotografar e filmar o imóvel é uma excelente medida preventiva. 

As imagens devem mostrar, de maneira organizada, todos os ambientes e os principais detalhes do imóvel. Não é necessário fotografar apenas aquilo que está danificado. 

O ideal é produzir um registro amplo do estado do imóvel, incluindo: 

• pisos; 

• paredes; 

• tetos; 

• portas; 

• janelas; 

• móveis; 

• equipamentos; 

• instalações; 

• áreas externas; 

• eventuais danos ou desgastes já existentes. 

Se houver uma pequena lâmpada queimada, uma tomada sem funcionamento, um risco no piso ou uma torneira apresentando problema, registre. Pode parecer um detalhe insignificante no início da locação, mas pode se tornar relevante quando chegar o momento da devolução. 

 

E se o imóvel já tiver algum problema? 

Esse é um dos pontos mais importantes. Não deixe para depois. 

Se o locatário identificar um problema no imóvel no momento da entrada, deve comunicar o locador e solicitar que a situação seja registrada. 

Da mesma forma, se surgir durante a locação algum defeito cuja reparação seja de responsabilidade do proprietário, o locatário deve comunicar o fato. 

A Lei do Inquilinato estabelece expressamente o dever do locatário de comunicar imediatamente ao locador o surgimento de danos ou defeitos cuja reparação a este incumba. Por isso, mensagens, e-mails, protocolos e outros registros de comunicação também devem ser guardados. 

 

Uso normal não é dano 

Essa é uma distinção fundamental. O locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, mas a própria legislação ressalva as deteriorações decorrentes do uso normal. 

Isso significa que não se pode simplesmente considerar todo sinal de desgaste como dano causado pelo locatário. 

É necessário analisar: 

 

Como estava o imóvel quando foi entregue? 

O que aconteceu durante a locação? 

O desgaste é compatível com o uso normal? 

Ou houve efetivamente um dano provocado pelo locatário, seus familiares, visitantes ou pessoas sob sua responsabilidade? 

A resposta dependerá das circunstâncias e, principalmente, das provas existentes. 

E na hora de devolver o imóvel? 

A vistoria de saída é tão importante quanto a vistoria de entrada. Quando o contrato termina, é recomendável realizar nova vistoria, comparando o estado atual do imóvel com aquele registrado no início da locação. 

Também devem ser conferidos: 

• estado de conservação; 

• funcionamento das instalações; 

• pintura; 

• portas e janelas; 

• equipamentos; 

• móveis, quando houver; 

• quantidade de chaves; 

• controles e dispositivos de acesso; 

• medidores de água e energia, quando aplicável. 

Essa comparação permite identificar o que efetivamente mudou durante a locação. 

Um cuidado importante para locadores e locatários 

Uma vistoria bem feita não serve apenas para proteger o proprietário. Ela também protege o locatário. 

Para o locador, representa uma forma de documentar as condições em que o imóvel foi entregue. 

Para o locatário, evita que sejam atribuídos a ele danos que já existiam antes da entrada no imóvel. 

Por isso, a recomendação é simples: Documente o imóvel como se você precisasse provar, no futuro, exatamente como ele estava no dia em que as chaves foram entregues. 

Na locação de um imóvel, prevenir é muito mais simples do que resolver uma discussão depois que o contrato termina. 

Uma vistoria detalhada, acompanhada de fotografias, vídeos e registros escritos, pode evitar conflitos, cobranças indevidas e até discussões judiciais. 

Locador e locatário têm direitos e obrigações, e conhecer essas responsabilidades é fundamental para que a relação de locação seja segura para ambas as partes. 

Antes de entregar ou receber as chaves, documente. 

Porque, no final do contrato, uma fotografia ou uma anotação feita no início da locação pode valer muito mais do que a memória de como o imóvel estava anos antes.