15 ago Assembleia de condomínio: 10 erros que podem colocar uma decisão em risco

A assembleia é o principal espaço de deliberação do condomínio. É nela que os condôminos discutem e aprovam questões importantes para a vida condominial. 

Mas uma decisão aprovada em assembleia não está automaticamente protegida contra questionamentos. 

Falhas na convocação, na pauta, no quórum ou na própria condução da reunião podem comprometer a validade de uma deliberação. 

Por isso, antes de convocar ou participar de uma assembleia, atenção a estes 10 erros:

 

1 – Não convocar todos os condôminos

A convocação de todos os condôminos não é mera formalidade. 

A ausência de convocação de um condômino pode gerar questionamentos sobre a validade da assembleia e das deliberações tomadas. 

Cuidado: antes de realizar a assembleia, é fundamental verificar se a convocação foi realizada de acordo com a convenção e se todos os condôminos foram devidamente comunicados. 

2 – Não respeitar o prazo e a forma de convocação

Não basta convocar: é preciso observar como e quando a convocação deve ser realizada. 

A convenção condominial normalmente estabelece regras sobre prazo, meio de comunicação e demais formalidades. 

Cuidado: não presuma que uma convocação feita “como sempre foi feita” está necessariamente correta. Confira a convenção. 

 

3 – Elaborar uma pauta genérica

Uma pauta mal elaborada pode gerar problemas. 

Expressões genéricas, especialmente quando utilizadas para tratar de assuntos relevantes, podem não deixar claro aos condôminos aquilo que efetivamente será deliberado. 

Cuidado: a pauta deve permitir que o condômino saiba previamente quais assuntos serão discutidos e votados. 

 

4 – Votar assunto que não estava na pauta

Esse é um dos erros mais comuns. 

A assembleia não deve ser utilizada para surpreender os condôminos com decisões sobre assuntos que não foram previamente informados. 

E atenção especial ao famoso “assuntos gerais”: ele não deve ser tratado como uma autorização para deliberar qualquer matéria. 

Cuidado: se o assunto exige uma decisão dos condôminos, o ideal é que esteja expressamente previsto na ordem do dia. 

 

5 – Utilizar o quórum errado

Nem toda decisão condominial exige o mesmo número de votos. 

Existem deliberações que dependem da maioria dos presentes, enquanto outras exigem quórum qualificado previsto em lei ou na convenção. 

Cuidado: antes da assembleia, identifique qual é o quórum aplicável à matéria que será votada. 

 

6 – Permitir o voto de condômino inadimplente

O Código Civil estabelece que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. 

Mas é importante fazer uma distinção: a restrição legal está relacionada ao direito de voto, não significa simplesmente que o inadimplente deva ser impedido de comparecer à assembleia. 

Cuidado: a administração deve verificar previamente a situação de cada unidade e aplicar corretamente as regras de participação e votação. 

 

7 – Não conferir corretamente as procurações

Uma procuração pode permitir que um condômino seja representado na assembleia, mas é preciso verificar sua regularidade. 

É importante observar, entre outros pontos, quem está representando, quem está sendo representado, os poderes concedidos e as exigências previstas na convenção. 

Cuidado: não deixe para verificar as procurações somente depois da votação. 

 

8 – Contar os votos de forma equivocada

Outro erro que pode comprometer uma deliberação é a contagem incorreta dos votos. 

Dependendo da matéria e das regras aplicáveis, pode ser necessário considerar maioria dos presentes, número de unidades, fração ideal ou quórum específico. 

Cuidado: registre claramente o resultado da votação e, quando necessário, o número de votos favoráveis, contrários e abstenções. 

 

9 – Elaborar uma ata incompleta

A ata é o registro formal do que ocorreu na assembleia. 

Ela deve permitir compreender qual matéria foi discutida, qual foi a deliberação e qual foi o resultado da votação. 

Uma ata excessivamente genérica pode gerar dificuldades posteriormente, especialmente quando houver questionamento sobre aquilo que efetivamente foi aprovado. 

Cuidado: uma boa ata deve ser objetiva, mas suficientemente detalhada para registrar as deliberações tomadas. 

 

10 – Descumprir a convenção do condomínio

Por fim, um dos maiores erros é tratar a convenção como se fosse apenas um documento “de referência”. 

A convenção pode estabelecer regras específicas sobre convocação, funcionamento das assembleias, representação, quóruns e outras matérias. 

Cuidado: antes de realizar uma assembleia, consulte a convenção e o regimento interno. A análise jurídica deve considerar a legislação aplicável + a convenção + as circunstâncias concretas da deliberação.